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Valoración sobre el nuevo plan estatal de rehabilitación

  • Valoración sobre el nuevo plan estatal de rehabilitación
    El canal de venta de materiales debe interactuar con el mercado para propiciar más seguridad, credibilidad y confianza en el consumidor, elementos indispensables para lograr el desarrollo de este cambio de modelo.
08.05.2013 15:56

En breve se aprobará el proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, el nuevo modelo normativo dirigido a favorecer la reconversión del sector en el marco de la rehabilitación. Los ya aprobados Plan Nacional de Vivienda 2013-2016 y R.D. sobre Certificación Energética dependen en su aplicación práctica de él.

En el siguiente artículo se recoge la valoración que realiza al respecto Andimac, la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción.

CONSIDERACIONES INICIALES // A juicio del colectivo, esta nueva normativa pretende significar un incentivo para el sector de la construcción en general y contribuir a la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad del parque de viviendas.

El texto modifica otras normativas como la Ley de Ordenación de la Edificación, el CTE o la Ley de la Propiedad Horizontal, cuyas redacciones generaban frenos a la rehabilitación y con el nuevo enfoque hace accesible la rehabilitación del parque edificatorio existente.

Además, merece mención especial la regulación en materia de certificación energética y accesibilidad, si bien queda por ver la capacidad que la nueva ITE tendrá en el mercado al no existir una clara definición de obligaciones. También se dibuja un primer esquema de financiación externa que requiere un tratamiento de mayor profundidad.

La línea ICO rehabilitación 2012 también disponía de una dotación de 1.000 millones de euros y solo se concedieron préstamos por un valor inferior al 3% de la dotación. La crisis puede ayudar a explicarlo, pero parece que algo falla en el modelo.

 

Sin embargo, al poner el peso de la política en el eje del edificio no se tiene en cuenta la importancia que la vivienda (factor propiedad) juega en este mercado y que además constituye el sentido objetivo del edificio. No tener en cuenta la vivienda en un entorno como el español definido por la propiedad atomizada en comunidades frente a la propiedad en unifamiliar, más generalizado en países centroeuropeos, significa dejar de lado el verdadero eje dinamizador de la actividad.

Son los propietarios de viviendas quienes tienen la última palabra a la hora de acceder y promover el impulso a los programas de rehabilitación más allá de las obligaciones derivadas del deber de conservación.

Este es un factor que forma parte del carácter emocional del propietario y obviarlo significa dejar de lado una de las palancas con mayor potencial de dinamización de demanda, siempre por supuesto en entornos de estabilidad económica.

Es también, y por múltiples razones, un elemento estratégico de gran profundidad para la distribución de cerámica y materiales de construcción a la hora de definir modelos de negocio competitivos frente a los grandes operadores.

Finalmente, siendo la eficiencia energética un vector necesario a la hora de hablar de rehabilitación, no podemos perder de vista que el grueso de la población española habita en áreas de clima mediterráneo o continental suave. Este hecho tiende a erosionar la fuerza natural que el factor energético tiene en países de clima continental frío para dinamizar la actividad de rehabilitación.

INTERESANTES CAMBIOS // En esencia, consideramos que la nueva legislación apunta en la buena dirección, que puede ser un marco generador de oportunidades, en especial a través de los interesantes cambios introducidos en materia de edificabilidad (una herramienta para las comunidades de vecinos a la hora de obtener financiación privada con la que financiar el proyecto de rehabilitación a cambio de, por ejemplo, construir nuevos pisos en el ático), así como el ámbito de la accesibilidad y la eficiencia energética.

VARIABLES EN CONTRA // No obstante, el mercado español posee variables culturales (carencia de cultura orientada al mantenimiento), climáticas (la mayor parte de la población española se concentra en clima mediterráneo o continental suave) y sociológicas (atomización de la propiedad en comunidades de vecinos) a las que el modelo, a nuestro entender no ofrece respuesta, y que pueden restarle potencial.

Estas variables pueden ejercer precisamente de barrera cultural al desarrollo de la actividad en la medida que no exista una financiación intensa por parte de las administraciones o que se genere un notable crecimiento económico. Ambos escenarios no son predecibles siquiera a medio plazo. Más bien al contrario.

MECANISMOS ALTERNATIVOS // En consecuencia no podemos generar falsas expectativas respecto a la financiación pública como mecanismo tractor de la actividad, especialmente necesaria cuando se trata de impulsar un cambio de modelo. En otras palabras, es necesario desarrollar mecanismos alternativos que permitan empujar las rehabilitaciones para frenar la anorexia del sector antes de que sea demasiado tarde.

Desde Andimac entendemos que estos mecanismos requieren el impulso de cuatro ejes de actuación: comunicación, financiación, incentivo, accesibilidad.

1. Es importante fomentar desde la Administración un cambio cultural en la sociedad, de manera que se asiente una conciencia sólida respecto a los beneficios que la rehabilitación aporta en términos de calidad de vida, confort y ahorro, pero también compromiso con el empleo, la estabilidad financiera, medioambiente, etc.

Este giro únicamente puede ser gestionado a través de una estrategia de comunicación central y de largo recorrido. Y un modelo único en cuanto al mensaje, no desgajado en diferentes mensajes en virtud de territorio.

¿Alguien imagina las campañas de las grandes marcas sesgadas en 17 campañas diferentes? Con ruptura del mensaje difícilmente se podrá construir un modelo. Otra cosa es la adaptación local, de carácter táctico, pero nunca debilitar el plano estratégico.

2. Dado que los recursos económicos del Plan son limitados, urge generar una línea de financiación finalista, bien diseñada, gestionada y comunicada, que permita hacer accesible el crédito a particulares y comunidades.

Mantener el actual modelo ICO carece de sentido si realmente se busca un mecanismo de financiación efectivo. El ICO puede ser el instrumento, pero el modelo debe cambiar. Y merece la pena recordar lo siguiente:

o Es la única financiación ligada al consumo (pues es finalista) para la que el valor del bien financiado crece automáticamente. Para cualquier otro préstamo al consumo, el objeto financiado se devalúa de forma intensa una vez adquirido (la devaluación es del 100% en caso de préstamos ligados al ocio).

o Es un multiplicador real de la demanda interna (PIB), probablemente el único, que no afecta al desequilibrio de la balanza comercial. Por el contrario, no sólo la gran mayoría de materiales empleados son de producción española (por supuesto la mano de obra), sino que el ligar las obras a eficiencia energética disminuye la dependencia energética, principal eje del gasto exterior.

o Las variables anteriores deben abrir la puerta a una posición activa por parte del Estado para actuar como avalista último para minimizar los riesgos inherentes a esta actividad en el actual escenario económico. El hecho de diseñar un producto de financiación a largo plazo y tipos de interés con bajo margen respecto al precio del dinero (en torno al 4,5 y 5%) para los propietarios, permitirá fluir el crédito y desarrollar la actividad.

3. Pueden establecerse incentivos fiscales directos que sirvan de estímulo a la actividad, la generación empleo regular y un elevado retorno de recursos fiscales indirectos. Desde desgravaciones y reducciones en diferentes tipos impositivos, con implicación alineada de los diversos niveles administrativos. Modelos existen, se trata de desarrollarlos y aplicarlos.

4. Finalmente, por accesibilidad entendemos la capacidad de hacer simple y fácil al consumidor la toma de decisiones y las gestiones. Para ello es crítico contar con agentes de rehabilitación o facilitadores de reforma, un perfil que actuaría como agente dinamizador de la actividad y generador de confianza.

UN CAMBIO ‘DESDE DENTRO’ // Hasta ahora hemos hablado del papel que debe jugar la administración, puntos fuertes y débiles del nuevo modelo. Miramos hacia fuera buscando soluciones.

Pero también debiéramos trazar una mirada introspectiva y buscar en los agentes que componemos la cadena de valor de la construcción, y ver qué podemos hacer nosotros. ¿Cuáles son las debilidades del sector a la hora de dar el giro hacia un mercado finalista? ¿Cómo somos percibidos? Existen empresas modélicas, pero ¿somos un sector identificado con un modelo? El reto de la credibilidad, la confianza y la seguridad es un puntal que debemos explorar sectorialmente para impulsar el desarrollo individual de las empresas.

En este escenario, la distribución debe adquirir una responsabilidad para poner en valor su gran activo: la capacidad de desarrollar propuestas comerciales y una cultura orientada a la venta. Un trabajo que requiere el compromiso de todos los agentes del canal, industria, distribución y construcción, por diseñar un discurso sólido e identitario para llegar al mercado. Y este cambio solo puede venir trazando modelos de cooperación entre los principales agentes del sector, industria y distribución especialmente.