El mercado inmobiliario español acumula un déficit de 730.000 viviendas
La política monetaria del BCE y la incertidumbre geopolítica impactan en la economía española, afectando a la capacidad de compra de los hogares
- Construcción de vivienda nueva destinada para alquiler en Esplugues de Llobregat.
BARCELONA. El mercado inmobiliario español sufre un déficit superior a las 730.000 viviendas desde 2021, según las estimaciones efectuadas por CaixaBank Research. Incluyendo la vivienda libre y la de protección oficial (VPO), tan solo se han terminado 474.000 viviendas en un contexto de notable crecimiento poblacional: desde entonces se han creado 1,2 millones de hogares en España. La fuerte demanda, sumada a una oferta insuficiente y poco elástica y una elevada heterogeneidad territorial, señala el informe de la entidad bancaria, tensionan un mercado inmobiliario marcado a su vez por la incertidumbre económica que genera la guerra en Oriente Próximo.
El año pasado, la demanda de vivienda llegó a alcanzar cifras que no se observaban desde antes de la crisis financiera. Se registraron 714.200 compraventas, un crecimiento del 11,5% que se suma al incremento del 9,7% registrado en 2024. Sin embargo, la insuficiencia estructural de oferta, especialmente acentuada en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, donde se concentra cerca de la mitad del déficit de obra nueva, seguirá siendo el factor clave que determine la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años, apunta el servicio de estudios de CaixaBank.
El informe advierte de que el aumento de la oferta de vivienda nueva no siempre se está produciendo allí donde el déficit es mayor. En 2025, los visados de obra nueva en España aumentaron un 11,8%, una tasa inferior a la de 2024 (24,6%). Además, y teniendo en cuenta que el ciclo actual presenta una elevada dispersión territorial de los precios, existe una relación claramente negativa entre el déficit acumulado de vivienda y el crecimiento de los visados.
En provincias con déficits relativos más elevados como Tarragona, Castellón o Murcia, los nuevos visados no cubren ni un 10% del déficit, mientras que otras como Sevilla, Navarra, Córdoba o Asturias muestran una elevada intensidad en la nueva construcción. Un patrón que se explica por la existencia de restricciones locales (de suelo, regulación, costes o capacidad administrativa) que limitan la respuesta de la oferta en los mercados más tensionados. Mientras persista este desajuste, advierten, el déficit seguirá acumulándose en las provincias más tensionadas.
Los precios seguirán creciendo
El elevado nivel de precios alcanzado va limitando la capacidad de compra de los hogares, castigando especialmente a los jóvenes y a las familias con menos patrimonio, advierte el Banco de España, que en su Encuesta Financiera de las Familias (EFF) señala que la proporción de hogares que posee su vivienda principal cayó hasta el 70,6% en 2024, el nivel más bajo de la serie reciente. Pese a ello, la riqueza neta de los hogares creció un 3% anual entre 2022 y 2024 y la deuda se redujo un 4,8% al año. Un escenario de mejora patrimonial desigual que el El Banco de España atribuye sobre todo al desapalancamiento de las familias y al mayor peso de los activos financieros, más que a un aumento intenso de la riqueza bruta.
Las previsiones indican que los precios de la vivienda continuarán creciendo en 2026-2027, aunque a ritmos algo más moderados que en 2025 y con una elevada disparidad territorial. Habrá «mayores aumentos en provincias donde la demanda hasta ahora ha sido más contenida, y avances más moderados en los mercados más dinámicos, donde ya se observan señales de agotamiento», prevén desde el banco, que atribuye el dinamismo de la demanda de los últimos años al crecimiento poblacional, la mejora del poder adquisitivo, la solidez del mercado laboral y unas condiciones financieras favorables.
La política monetaria afecta al bolsillo
La guerra en Irán ha aumentado la incertidumbre en los mercados financieros y podría generar un nuevo shock económico a nivel global que también afectaría a la economía española, advierte CaixaBank Research. Un impacto a través de tres canales, la inflación, que se prevé que suba al 3%; la demanda externa y el canal financiero, en caso de que aumenten los tipos de interés y se endurezcan las condiciones financieras.
Ya en marzo el euríbor ha experimentado un repunte notable, aunque insuficiente para impactar de manera sustancial en el conjunto del primer trimestre. Los mercados anticipan entre dos y tres subidas de tipos del BCE durante 2026. Si el endurecimiento monetario termina materializándose, dependiendo de la evolución del conflicto, su efecto se notaría más en 2027 que en 2026, analizan desde la entidad catalana.
Los tipos de interés, lejos de ser una variable abstracta, condicionan directamente las decisiones de gasto de millones de hogares. En el cuarto trimestre de 2025, el consumo mediano de los hogares españoles hipotecados a tipo variable aumentó unos 30 euros al verse reducida su cuota mediana en aproximadamente 40 euros. Es decir, gastaron aproximadamente tres cuartas partes del ahorro conseguido en la hipoteca. Lo contrario ocurrió antes del verano de 2024, cuando la inflación se estabilizó en niveles algo superiores al 2% y el BCE inició un proceso de relajación monetaria: el consumo de esos mismos hogares fue un 2,7% menor al que hubieran tenido sin las subidas del euríbor.
Así se desprende del artículo de CaixaBank Research titulado La transmisión del ciclo de tipos de interés a los hogares españoles, que muestra como la política monetaria del último ciclo ha influido de forma clara, aunque con intensidad moderada, en el consumo de los hogares en España con hipotecas a tipo variable, expuestos a las subidas y bajas del euríbor porque la cuota hipotecaria se actualiza, normalmente con periodicidad anual, en función del nivel de esta tasa.
En 2025, el 36,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 63,4% a tipo fijo. El 85% de las hipotecas concedidas después de 2015 por Caixabank, líder en España con una cuota de mercado del 26%, han sido a tipo fijo por la protección que ofrece ante subidas de tipos en escenarios de incertidumbre financiera.
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