Las promotoras anticipan mayores crecimientos en la vivienda de obra nueva en España en 2026
La obra nueva en España mantendrá su dinamismo en 2026, con precios que continuarán subiendo, aunque a un ritmo más moderado que en 2025
- Imagen de archivo de varias promociones de vivienda en construcción.
MADRID. Las promotoras españolas anticipan un 2026 positivo para el sector, gracias a la alta demanda existente y la poca oferta disponible de vivienda de obra nueva. Las compañías del sector entrevistadas prevén nuevas subidas de precios para el próximo año y un aumento en la producción, que seguirá siendo insuficiente para suplir la necesidad actual, aunque algunas esperan que a lo largo del ejercicio se modere el ritmo de ventas y la subida de los precios, que en 2025 rozó el 9% en cifras interanuales.
«El ejercicio 2025 ha supuesto una fase expansiva consolidada para el sector inmobiliario. La obra nueva ha sido el gran protagonista, con una demanda muy superior a la oferta, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas», resume Manuel Balcells, director general de Inbisa. El mensaje se repite, con matices, en el resto del sector: las ventas y los niveles de comercialización son buenos y el comprador sigue activo, sin que haya indicadores de final de ciclo o algún agotamiento.
Sergio Gálvez, consejero delegado de AQ Acentor, resalta el buen ritmo en los visados: «Hemos visto una demanda reactivada y una actividad intensa, respaldada por datos sólidos: los visados de obra nueva crecieron casi un 11% hasta julio, superando las 84.000 unidades. Esto refleja la confianza continuada de las promotoras en el mercado». Culmia coincide en que el pulso comercial se ha mantenido firme, con especial tracción en grandes núcleos. «La obra nueva ha mantenido buenos niveles de comercialización en prácticamente todos los mercados, especialmente en las grandes áreas metropolitanas», comenta su consejero delegado, Francisco Pérez.
Pero el repunte no resuelve el problema de fondo: el mercado sigue tensionado por la falta de producto terminado. Patricia Hernández, consejera delegada de Vía Ágora, advierte de que, incluso con más movimiento en los permisos de obra, el cierre del año apunta a una producción que no despega: «A falta de datos de cierre, podemos anticipar que en 2025 los datos de vivienda terminada están incluso por debajo del pasado 2024».
2026 será un año de crecimiento
La previsión dominante para 2026 es de continuidad del mercado, apoyada en una demanda «estructural» y en el déficit de vivienda nueva, sobre todo en áreas metropolitanas. «Las ventas han mostrado una fortaleza notable estos últimos años, empujadas por el empleo, el ahorro acumulado y una oferta muy limitada. Lo razonable es esperar que sigan en niveles sólidos, aunque con una tendencia más estable a medida que el mercado se normalice. Dicho esto, el factor clave no es tanto si las ventas crecen un poco más o un poco menos, sino la brecha estructural entre oferta y demanda: España sigue produciendo bastante por debajo de sus necesidades», señala Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.
Saïd Hejal, consejero delegado de Kronos Homes, la lectura es clara: «De cara a 2026 esperamos un año estable. Creemos más en un mercado que sigue avanzando, pero que lo hace de forma ordenada. Y, sobre todo, vemos un cliente más exigente». «2025 ha sido un año de gran actividad para la obra nueva, en un mercado inmobiliario que continúa en una fase expansiva. La demanda sigue superando a la oferta, lo que sostiene el dinamismo del sector. Nos encontramos en un momento especialmente interesante, con una demanda robusta —sobre todo en vivienda nueva— que se sigue percibiendo como una inversión segura», añade Javier García-Valcárcel, presidente de Gestilar.
En la misma línea, Rafael de los Cobos, presidente de Grupo Ferrocarril, apunta: «Este año ha sido de una actividad muy intensa, en el que las empresas estamos utilizando todas nuestras capacidades al máximo, en un mercado que es propicio. El año 2026, dado que en este sector los periodos de inversión duran al menos tres años, será igual de intenso». «La demanda estructural de vivienda —especialmente en grandes ciudades— continúa actuando como motor del mercado. Para 2026 se prevé una continuidad de esta tendencia, con foco creciente en el segmento asequible», completa Ignacio Moreno, consejero delegado de Aurora Homes.
Los precios de la obra nueva seguirán al alza
En materia de precios, el sector da por hecho que la obra nueva seguirá encareciéndose durante el próximo año, aunque a ritmos más moderados que en 2025. Gastón Aigneren, consejero delegado de Exxacon, advierte: «La presión al alza seguirá presente en 2026, si bien el crecimiento no puede ser ilimitada ya que el techo siempre marcará la capacidad adquisitiva de las personas en búsqueda de una vivienda. Por ello, aunque es razonable pensar que los precios mantendrán una tendencia alcista, el mercado tenderá a buscar un punto de equilibrio natural, porque el comprador solo puede absorber hasta determinado nivel».
En la misma línea, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, cree que «los precios de la obra nueva tenderán a mantenerse al alza». «No obstante, no esperamos incrementos tan intensos como los registrados en 2025. En 2026 previsiblemente veremos subidas más contenidas y heterogéneas, muy ligadas a la localización, al producto y al poder adquisitivo real de la demanda», añade. Ignacio Pareja y Gabriel Fernández de Gamboa, socios fundadores de Momentum, consideran también que «no habrá más remedio que intentar mantener o elevar los precios para defender los planes de negocio», aunque reconocen que esto podría tener como consecuencia «menores ritmos de venta» o, incluso, en caídas en el precio del suelo.
La vivienda asequible, piedra angular
La vivienda asequible se ha consolidado en 2025 como una división clave en algunas de las promotoras, que han centrado su estrategia en desarrollar inmuebles en alquiler en suelos públicos. Pérez, de Culmia, subraya que el déficit estructural solo se corrige aumentando oferta: «Nuestra experiencia demuestra que estas iniciativas funcionan y pueden escalarse, pero requieren un volumen suficiente, seguridad jurídica y un enfoque a largo plazo por parte de todos los actores, públicos y privados». En la misma línea, Hernández, de Vía Ágora, recuerda que este no es un «negocio promotor»: «Aunque este es un agente imprescindible y tiene que intervenir para impulsar la edificación del proyecto, una vez construido el edificio, tiene que salir de su balance. Ese mercado de transmisión de la vivienda asequible al siguiente agente en la cadena, que será el que la arriende y mantenga, hoy en día tiene que impulsarse más decisivamente».
Una de las vías para ello es la industrialización. Campos, de Avintia Inmobiliaria, explica: «Esperamos un ejercicio de mayor estabilidad, con un crecimiento más selectivo y profesionalizado, en el que ganarán peso los proyectos industrializados, con modelos de gestión eficientes y fórmulas de colaboración público-privada que permitan escalar la producción de vivienda». «El déficit habitacional del país es cada vez mayor, por lo que la obra nueva a precios asequibles será el caballo ganador. Lo que es necesario es favorecer las condiciones adecuadas para que la obra nueva, especialmente la protegida, se desarrolle con seguridad jurídica, acceso a financiación y una fiscalidad que incentive su viabilidad», añade Moreno, de Aurora.
De los Cobos, de Ferrocarril, cree que se están tomando medidas «entre los diferentes niveles de la administración, que buscan producir efectos en plazos más cortos, por otro lado, siempre son más largos de lo necesario». Por ello apuesta por extender los cambios de uso de los suelos, las concesiones administrativas, financiaciones como las que ofrece el ICO y subvenciones a la promoción de vivienda asequible. «Es necesario mantener esa tendencia en el tiempo, para que esos efectos lleguen a suficientes ciudadanos. Las empresas estamos trabajando de forma activa en esas líneas. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 puede ser un gran revulsivo, y debe de ser aprobado con urgencia», concluye.
Dinamismo en las grandes ciudades
En el análisis por regiones, el patrón es que la mayor presión se concentra en grandes ciudades y sus áreas metropolitanas. Balcells, de Inbisa, asegura que la demanda se mantiene firme en sus zonas de actividad, principalmente Madrid, Cataluña, País Vasco, Castilla y León y Andalucía; mientras Gálvez, de AQ Acentor, sitúa el epicentro del ‘boom’ en Madrid y Barcelona, además de otros polos como Valencia y Málaga, donde conviven demanda residencial, inversión y el apetito de los extranjeros.
En el mercado de la costa, Aigneren, de Exxacon, destaca que estas plazas siguen concentrando una parte relevante de la demanda ligada a la segunda residencia y al comprador internacional: «Las zonas de costa continúan mostrando un interés significativo asociado a la segunda residencia y al comprador internacional». En esa misma dirección, Hejal, de Kronos Homes, sitúa el foco en el litoral como gran polo de atracción y resume el pulso del momento: «En segunda residencia, el interés se desplaza con claridad hacia la Costa del Sol».
Del mismo modo, García-Egotxeaga, de Neinor Homes, apunta a una España ‘multimercado’, donde tanto el producto de primera residencia como producto vacacional funciona en función de la ubicación, y García-Valcárcel, de Gestilar, apunta a «un incremento de tracción en ciudades medianas y corredores logísticos, por su buena conectividad y su cercanía a los principales polos de empleo». Por último, una de las consecuencias del déficit de vivienda existente es el auge de fórmulas de alojamientos en ciudades con mayor presión alternativas a la vivienda tradicional, como el flex living, apartamentos en alquiler construidos sobre suelos terciarios, que seguirán creciendo en zonas deslocalizadas de las grandes ciudades si la administración no ofrece soluciones eficaces, comentan Pareja y Fernández de Gamboa, de Momentum.
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