La compra de casas por parte de extranjeros en España se estanca pese al récord de venta de viviendas

MADRID. La compra de vivienda por parte de extranjeros en España se enfrió ligeramente el pasado año, pero se mantuvo en niveles altos. Según los datos que publica este jueves el Consejo General del Notariado, los compradores extranjeros adquirieron en 2025 un total de 138.254 casas, frente a las 139.433 de 2024, un 0,8% menos. A pesar de que la cifra es la tercera más alta de la serie histórica, la ligera caída se produce en un año récord para el mercado inmobiliariio, en el que se vendieron más casas desde la burbuja, cerca de 735.000. En el caso de Aragón, el incremento ha sido del 10,7, convirtiéndose en la sexta comunidad donde más creció.

La clave del pasado ejercicio está en la diferencia entre la compra por parte de residentes y de no residentes. Las compras de extranjeros residentes sí crecieron: pasaron de 81.186 a 85.473 operaciones, un 5,3% más. En cambio, las de no residentes en España retrocedieron un 9,4%, de 58.247 a 52.781 compraventas. Conviene mencionar que en abril entró en vigor la derogación de la golden visa, el permiso de residencia que España otorgaba a aquellos inversores que adquirían una vivienda valorada en más de medio millón de euros.

Analizando los datos por semestres, el año fue de más a menos: en la primera mitad del ejercicio, las compras crecieron un 2,7% en cifras interanuales, pero en la segunda bajaron un 4,4%. En cambio, el precio medio pagado por los extranjeros se mantiene al alza: en el segundo semestre alcanzó 2.479 euros por metro cuadrado, un 5% más que un año antes. De media, este tipo de compradores desembolsa un 35% más que la media nacional.

En 2025, los extranjeros perdieron peso relativo en el mercado. Concretamente, representaron el 18,8% de las compraventas de vivienda libre, frente al 19,9% del año anterior, el porcentaje más bajo desde los años 2020 y 2021, ambos muy influidos por las restricciones a la movilidad que causo la pandemia de la Covid-19. Este dato apunta una cierta normalización de la demanda, que en los últimos años ha estado muy activa y ha sido uno de los principales impulsores del mercado.

Los datos por comunidades autónomas respaldan la tesis de la estabilización. Tanto es así que en la Comunitat Valenciana, el principal mercado, con 39.338 operaciones, el 28,45% del total, caen las compras de extranjeros un 5,2%. Estos descensos son superiores en Baleares y Canarias, ambas regiones muy dependientes del turismo, donde el recorte es del 8,3% y 9%, respectivamente. También caen un 9,4% en Madrid, donde el perfil latinoamericano ha ganado peso en los últimos años, y un 3% en Navarra.

Por contra, la demanda extranjera en 2025 muestra más comunidades al alza que a la baja, aunque el peso sobre el total de estas es menor. Es el caso de Asturias, donde la compra se dispara un 18,3%, seguido de Castilla-La Mancha (18,1%), Castilla y León (17,6%), Extremadura (12,4%), Galicia (11,3%), Aragón (10,7%), País Vasco (6,8%), La Rioja (5,1%), Cataluña (4,1%) —tercer mercado donde más extranjeros compran—, Andalucía (1,4%), según los datos del Consejo General del Notariado.

Las regiones en la que los extranjeros pagan más por una vivienda son Baleares, 5.200 euros por metro cuadrado, importe que se ha incrementado en un 7% en el último año, y la Comunidad de Madrid, donde crece el importe un 11,6% en cifras interanuales, superando ya los 3.860 euros por metro cuadrado. Por detrás destacan el valor medio de País Vasco, 2.869 euros, Canarias, 2.800 euros, Cataluña, 2.727 euros, y Andalucía, 2.708 euros por metro cuadrado.

En el lado opuesto, la comunidad autónoma en la que este tipo de compradores pagan menos es Extremadura, con precios medios de 688 euros por metro cuadrado. Por detrás destacan los valores de Castilla-La Mancha, 805 euros, Castilla y León, 826 euros, La Rioja, 946 euros, y Aragón, 968 euros por metro cuadrado. El resto de regiones superan todas los mil euros por metro cuadrado.

Británicos y marroquís lideran la compra de casas

Los británicos siguen siendo la nacionalidad que más viviendas compra en España, el 7,9% del total, cerca de 11.000 inmuebles, un 8,5% menos que en 2024. Le siguen de cerca los marroquís, con más de 10.800 casas, el 7,8%, que aumentan sus adquisiciones cerca de un 3% en el último ejercicio; alemanes, con 9.100 activos comprados; italianos, con casi 9.000; rumanos, con 8.800, y holandeses, 8.350. La demanda extranjera en su mayoría se concentra en el entorno europeo y mediterráneo.

Entre los países que disparan sus compras destaca Portugal (19,7%), Países Bajos (12,2%), Venezuela (10,9%), Colombia (9%) e Italia (6,3%). Por el contrario, los mayores retrocesos se concentran en Rusia, donde caen las compras de extranjeros un 22,5%, Bélgica (-11,4%), Noruega (-10,8%), China (-10%) y Polonia (-8,9%). En menor medida descienden las operaciones de argentinos, suecos, suizos, franceses, alemanes e irlandeses.