Los fondos de infraestructuras irrumpen en el sector de la vivienda en España

MADRID. La compra del fondo alemán MEAG de cerca de dos mil pisos en Madrid y Comunidad Valenciana, unido a la adjudicación al escocés Aberdeen de la construcción de otras dos mil viviendas sobre suelos públicos también en la capital, ha destapado una tendencia incipiente: la presencia de los fondos de infraestructuras como nuevo inversor en el sector de la vivienda asequible, cuya principal característica es que exigen menos rentabilidad a sus compras—algo positivo a priori si se quieren garantizar alquileres baratos—, pero que a cambio necesitan de una seguridad en su inversión, que tiene que ser similar a la de explotar una autopista de peaje o un aeropuerto.

¿Qué significa que exigen menor rentabilidad? En el mundo de los fondos de inversión hay cuatro tipos: los oportunistas —conocidos popularmente como ‘buitres’—, cuya rentabilidad exigida puede superar el 20% o 25% anual, los ‘value add’, que rondan el 15%, y los ‘core’ y ‘core+’, que oscilan desde el 5% hasta el 10%. En estos últimos se podrían englobar los vehículos de infraestructuras: fondos con inversiones a muy largo plazo, que adquieren cosas muy seguras (con riesgos mínimos), en las que se busca preservar capital y obtener un pequeño retorno. Se trata de una inversión que otorga retornos que van desde los de un bono del estado, cuyo riesgo es bajísimo (que quiebre el país y no pague su deuda) hasta lo que se conoce como ‘hight single digit’ en el argot, entre el 8% y el 10%.

Por el momento, las dos operaciones las han protagonizado los fondos mencionados. MEAG, la gestora de activos global del grupo Munich Re, la empresa de reaseguros más grande del mundo, adquirió el 50% de una cartera con alrededor de 1.800 pisos de Culmia construidos en colaboración público-privada, operación avanzada en primicia por El Periódico. Estos activos se levantaron sobre terrenos propiedad de la administración pública, en concreto del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid y la Generalitat Valenciana.

El objetivo es ir ampliando esta alianza, mínimo hasta alcanzar los 2.500 inmuebles. La otra operación la ha protagonizado Aberdeen, que —a través de uno de sus fondos de infraestructuras— ha resultado adjudicatario de 8 de los 14 lotes de la última licitación del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, otro concurso para construir casas en alquiler asequible sobre terrenos públicos, información también adelantada en exclusiva por este periódico. Esta gestora cotizada en la bolsa británica planea invertir 260 millones de euros en la promoción de alrededor de 2.000 viviendas asequibles, cuyo socio local para esto será DeA Capital Real Estate, mientras Grupo Ferrocarril y Avintia Inmobiliaria ejercerán de promotor delegado.

La primera tendencia es que estos fondos invierten en viviendas construidas a través de fórmulas concesionales, es decir, en un contrato vinculado a la administración pública. En esta, la comunidad autónoma o el ayuntamiento cede un suelo desde 45 hasta 75 años para que el privado construya y obtenga su rentabilidad del alquiler a precios sustancialmente por debajo de mercado. Hasta el momento todos los licitadores en este tipo de planes acudían para construir y revender o aguantar las viviendas solo unos años, pero tanto MEAG como Aberdeen planean quedarse como inversores la totalidad del contrato, lo que supone un cambio de paradigma. «Lo analizan como si se tratase de un bono, no pensando que desinvertirán en el corto plazo. Ellos estudian cuál es la TIR de la inversión y su ‘cash yield’ (métrica que mide el flujo de caja en función de los fondos propios aportados)», explica Pablo Chichón, responsable de M&A del departamento de banca de inversión de Crédit Agricole CIB, asesor del acuerdo entre Culmia y MEAG.

Otra de las similitudes entre ambas operaciones —que ambas servirán de base a futuras— es que los fondos de infraestructuras acuden a estos proyectos de la mano de un socio local especializado. En el caso de MEAG, con Culmia, una de las promotoras que más casas sobre suelos públicos está haciendo, que mantiene el 50% de la plataforma ahora común, mientras Aberdeen acude con DeA Capital como interlocutor en el país. «El promotor y socio local es necesario porque estos inversores no asumen ningún riesgo, solo compran los activos una vez ya han acabado sus obras y casi están estabilizados, con inquilinos y generando rentas», comenta Jaume Borrás, director de Negocio de Culmia. Aun así, mantenerse a perpetuidad cobrando alquileres no es el negocio de este socio, que tarde o temprano termina saliendo de este tipo de alianzas.

En esta línea, estos fondos asumen el mínimo riesgo. Como si una autopista se tratase, no entran en la fase de construcción o ampliación, sino cuando los coches circulan y paran ya en el peaje. Lo mismo, pero en el mercado de la vivienda. «Es un producto muy seguro para ellos, donde los fundamentales son demoledores, la demanda de alquileres asequibles es infinita y la oferta escasa», desarrollan Ismael Fernández Antón y Joaquín Macías, socio director y socio, respectivamente, del departamento de derecho Inmobiliario de Ashurst, uno de los asesores legales de estas transacciones. Los abogados resaltan que este tipo de fondos ya cuentan con experiencia en España en el ámbito de las concesiones, infraestructuras e inmobiliario. Sin ir más lejos, Aberdeen es parcialmente dueño de la red de fibra de Digi en Andalucía y MEAG tiene una alianza con Mapfre para invertir en edificios de oficinas.

Otro de los puntos resaltados por los entrevistados es la escalabilidad de las plataformas que están creando ambas gestoras, ya que, cuantas más viviendas, más rentables. Es más, la operación de Culmia y MEAG —que llegó a estudiarla previamente Aberdeen pero la descartó—incluye en primera instancia solo activos por valor de 260 millones, pero el plan es hacer crecer la plataforma mínimo hasta los 400 millones con nuevos proyectos o incluso más que doblar esa cantidad. «Requieren volumen. Es un sector que está empezando y en el que hay que ser prudentes», concluyen Fernández Antón y Macías, de Ashurst. Un punto importante en este sentido es la optimización de los proyectos. «Este tipo de edificios están muy pensados desde un punto de vista de la sostenibilidad y la eficiencia, no solo la medioambiental, sino de la gestión. Están optimizados no solo para ahorrar en la construcción, sino también en su operativa», desarrolla Borrás, de Culmia.

En este sentido, el factor de que las viviendas hayan sido industrializadas, es decir, gran parte de sus componentes se hacen en fábricas, ha sido un punto positivo. «Aunque el precio por metro cuadrado de la construcción es ligeramente superior, da garantías en los plazos de las obras, incluso reduciéndolos, y unas necesidades en el mantenimiento (capex) menores. Esta es claramente una tendencia que ha venido para quedarse en el segmento asequible», apunta Chichón, de Crédit Agricole CIB; mientras el director de Negocio de Culmia añade que permite llevar a cabo proyectos más definidos y con riesgos «más acotados».