Madrid apuesta por la densificación para construir el doble de viviendas en las nuevas promociones
El ayuntamiento de la capital trabaja en un plan especial que permitirá duplicar las viviendas por hectárea en los nuevos proyectos, pasando de las 150.000 previstas a 300.000
- Varias grúas en un desarrollo urbanístico actual en Valdemoro (Madrid).
MADRID. Decía Joaquín Sabina en ‘Pongamos que hablo de Madrid’ (1980) que «aquí» no quedaba «sitio para nadie» y el tiempo le ha dado aún más la razón. Desde 2005, la capital ha crecido en más de 350.000 habitantes y ahora tiene la mayor población de su historia (3.527.924 vecinos), pero ese crecimiento no ha ido en paralelo a la construcción de nuevas viviendas. El año pasado, de hecho, se alcanzó el peor dato anual en toda la comunidad desde 2018: solo se construyeron 12.216 casas, más de la mitad en la capital.
Ante la necesidad acuciante de vivienda nueva en toda España –600.000, según el Banco de España–, sobre todo en las grandes ciudades, los Gobiernos de Isabel Díaz Ayuso y José Luis Martínez-Almeida están impulsando leyes y trabajando en planes especiales, en la línea de la Generalitat de Cataluña, para densificar las construcciones y agilizar trámites burocráticos. En el caso de la capital, se podrían llegar a duplicar las nuevas construcciones previstas en futuro próximo.
Los promotores estiman que, de salir adelante todas las medidas y las reformas legales en curso, se podría pasar de 24.000 viviendas nuevas anuales a 40.000
»El año 2025 fue nefasto; la ambición es recuperar el ritmo sano de producción de 40.000 viviendas nuevas al año, 15.000 de ellas protegidas, solo para atender el ritmo de crecimiento de la región», sostiene Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), que consideran que se podría alcanzar esa cifra »progresivamente» –no antes de 2030– si las diferentes leyes y medidas salen adelante y siempre condicionado a «la disponibilidad de suelo en condiciones de ejecución, a la agilidad administrativa, a la suficiencia de infraestructuras y, muy especialmente, a la existencia de mano de obra suficiente», que ahora mismo es uno de los principales «cuellos de botella» del sector.
Hace pocos días, la Comunidad de Madrid aprobó un proyecto de ley de medidas urgentes que incrementa un 30% la densidad (el número de pisos que se hacen) y un 20% la edificabilidad (cuánto se puede construir) en las parcelas de vivienda protegida y amplía las posibilidades de cambio de uso de los terrenos para generar más suelo, lo que facilitaría la creación de más de 18.000 viviendas protegidas en los próximos cuatro años. Los promotores podrán aumentar hasta en dos plantas adicionales los edificios, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico, tras obtener el visto bueno del ayuntamiento correspondiente. Se trata de una medida que los expertos creen que tendrá buena acogida en toda la región.
«Aquí no hay color político, municipios como Alcorcón, Fuenlabrada o San Fernando de Henares [gobernados por el PSOE] tienen los mismos problemas de vivienda que el resto», aprecia Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). «Si hace falta vivienda, que se haga donde se pueda hacer; construir dos plantas más hace falta, sin perjudicar, eso sí, calidad de vida ni bienestar», añade Herráez, que recuerda que las densidades bajas en las ciudades, como ha ocurrido históricamente en la capital, son «caras» para la administración. »Una farola para 50 unidades de vivienda es más barata que para tres», ejemplifica.
La ley aprobada facilita además edificar vivienda pública en suelos dotacionales privados y de hospedaje, y prorroga dos años más la posibilidad de transformar inmuebles de oficinas en viviendas. »Reconvertir oficinas en vivienda es un gran punto», sostiene el arquitecto Miguel Díaz, socio de Ruiz Larrea Arquitectura, sobre una medida »muy exitosa y disruptiva que va en buena línea», según la presidenta de los promotores, que asegura que la comunidad «tiene una gran ventaja», ya que es la «región europea con más suelo actualmente en desarrollo», donde se podrían levantar alrededor de 360.000 viviendas. Según el monitoreo realizado por ASPRIMA, en los próximos cinco años pueden «entrar en carga» –construirse– 120.000. Eso supondría unas 24.000 por año hasta 2030 que, con las nuevas medidas y cambios legales, podrían llegar a 40.000 dentro de cinco años.
Roca pone en contraposición a las políticas actuales las de baja densidad del pasado, en referencia a la limitación de construir por encima de tres alturas aprobada durante el Gobierno de Esperanza Aguirre o a la modificación del planeamiento de Madrid Nuevo Norte realizada por el Ayuntamiento de Manuela Carmena, que redujo la edificabilidad a la mitad, que «fueron caprichos que encarecieron una barbaridad» las operaciones.
Mientras que la ley de urbanismo catalana establece una densidad inferior a las 100 viviendas por hectárea, en Madrid no existe ese tope genérico y, excepto en la almendra central (zona céntrica, dentro de la M30), donde la densidad es cercana a 144, en el resto de distritos se sitúa de media en 87, excepto en Las Tablas, Montecarmelo, Sanchinarro y, más recientemente, en Valdebebas, donde el número es muchísimo más bajo.
«Luis Rodríguez-Avial, autor de Plan General de Ordenación Urbana de 1997 [el último aprobado], fue el primero que reconoció que nos equivocamos con las densidades de los nuevos desarrollos», asegura el decano del COAM sobre aquella tendencia «filoecologista que defendía densidades bajas para tener espacios libres y zonas verdes que se ha demostrado un poco excesiva», cuando, añade, ahora la tendencia »es que para abaratar la vivienda hay que abaratar suelo».
«Limitar las alturas duplica el coste»
«Medidas como las tres alturas duplicaban el coste del desarrollo, no tienen sentido. Es inadmisible tener 20 viviendas por hectárea [como en Valdebebas] porque el coste de la urbanización y de dar servicios es siempre el mismo», asegura Roca, que valora también muy positivamente el Plan Estratégico de Madrid que actualmente elabora el consistorio y que permitirá multiplicar la construcción de vivienda en el 2% de territorio municipal que queda sin consolidar. Principalmente se encuentra en los desarrollos del sureste –Valdecarros, Los Berrocales, Nueva Centralidad Este, Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros–, donde hay 3.380 hectáreas en fase de gestión o urbanización para más de 120.000 viviendas calculadas en un principio [150.000 en toda la capital]. Este número podría pasar en total a justo el doble, 300.000, si se aprueba el plan previsiblemente en 2028.
Los desarrollos del Sureste podrían repensarse bajo una lógica de ciudad compacta, más eficiente desde el punto de vista del uso de los recursos y de mayor densidad habitacional
«Las densidades previstas en los desarrollos del Sureste son de alrededor de 35 viviendas por hectárea que podrían repensarse bajo una lógica de ciudad compacta con densidades en torno a las 70 viviendas por hectárea, más eficientes desde el punto de vista del uso de los recursos y de mayor densidad habitacional», explica a EL PERIÓDICO Borja Carabante, concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, sobre este plan estratégico que incluirá además más pisos en algunas zonas ya consolidadas como podrían ser Tetuán o Moratalaz. «Aunque son operaciones con un nivel de gestión alto, hay estudios que identifican potencial para generar 36.000 viviendas a través de la edificabilidad remanente en zonas consolidadas», añade el concejal sobre un proceso «complejo, donde hay que estudiar, afirma, caso por caso».
Sin embargo, desde la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos muestran recelo ante las nuevas medidas, ya que, según apuntan, »densificar es buena idea si se hace en los sitios adecuados, no en zonas ya muy densificadas que igual no tienen edificios altos, pero tampoco calles anchas». «En Tetuán, por ejemplo, hay aceras que no tienen ni un metro y ya no se tienen suficientes servicios como para atender a la población existente», afirma Quique Villalobos, portavoz de Urbanismo de la FRAVM, que subraya que las nuevas normativas «no pueden ir contra el interés general ni aprobarse sin aportar nuevos equipamientos».
Por su parte, desde Más Madrid, principal grupo de la oposición, defienden la construcción de vivienda protegida, pero creen que no sirve «de nada si no hay políticas complementarias para limitar los precios de los alquileres y desincentivar el acaparamiento de viviendas».
Uno de los hándicaps urbanísticos de Madrid, entretanto, sigue siendo la mirada global que sí se ha tenido en Catalunya. «No tenemos un plan estratégico territorial como sí hay en Barcelona; en vez de configurar una megalópolis tiene mucho más sentido conformar una región metropolitana de referencia», aprecia Roca sobre un déficit que la comunidad quiere corregir con la futura Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región, (LIDER), que permitirá «establecer una estrategia para conectar unas ciudades metropolitanas con otras», además de establecer un »marco legal de gran potencial» para que los ayuntamientos agilicen el proceso para dar luz verde a nuevas construcciones y que sería clave para poder pasar de esas 24.000 viviendas nuevas al año a 40.000
«Es importante integrar Madrid con su primera corona metropolitana», enfatiza el arquitecto Manuel Díaz, que recuerda que hay amplias bolsas de suelo libre en el límite de la capital con otras ciudades, como desde el estadio Metropolitano a Coslada, o entre poblaciones del primer cinturón, como Alcorcón y Boadilla.
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